07年展望： 行业依然景气
    未来中国经济持续景气为房地产行业景气提供了支撑，真实消费需求为1997年以来的需求扩张继续提供保证，政策调控路径在于规范发展市场，2007年依然处于景气延长阶段。爆发式增长的预售房款保证了07年的业绩持续快速增长。

    RMB升值、流动性泛滥和新会计准则三驾马车必将驱动行业估值走高，多项证据表明需要把往年12倍动态PE行业估值标准提高到15倍。

    需求继续扩张，行业景气无拐点
    未来两年中国经济依然保持快速增长，增长动力正从外贸、投资转向消费，作为扩大内需龙头的房地产行业景气不可能与宏观经济背离。历史经验表明房地产消费和投资对宏观经济景气存在显著正相关影响。尽管自04 年以来，房地产投资和商品房销售额增速与GDP 增速出现背离，但是这种背离已经到了底部。和房地产直接关联的行业多达55 个，1992-2005 年，商品房消费增长就占GDP增长的11％，房地产投资增长占GDP 增长的10％。

    国内商品房真实消费需求非常旺盛，其长期动力还是来自城市化、消费升级、中产阶层崛起和新增就业人口置业等。一个简单的事实是每年急速增加的高校就业人数对商品房销售市场和租赁市场景气都是一种刺激。短期看，06 年持续行业调控影响了销售额增长，但销售额增幅已基本完成了1998 年来的第三次向下调整。因此，可以乐观预期07 年商品房销售增长。

    政策调控路径在于规范行业发展
    从04 年国八条到06 年国五条，有一条线贯穿其中的线索：消费需求始终受政策保护，投资需求和投机需求受政策压制。政策内容强调改善住房结构，维护房价稳定，为此出台了诸多从资金和土地等方面提高行业门槛的政策措施。我们还是坚持认为，这些调控政策是非常必要的。因为房地产行业经过长达8 年的牛市，自身在发展方向、业务流程上有很多需要规范调整的地方，而仔细跟踪和分析中央政府系列调控政策内容，就会发现中央调控的目的正是在于规范流程和市场。基于此，我们一直强调，中央调控提高了行业门槛，也将提高行业集中度，强势大中开发商的成长性变得比原来更为清晰。

    人民币升值不止 地产行情不断
    日元经验表明升值前期，升值40％，房地产行业指数领先NKY 225 指数250％。我们对05 年7 月RMB 升值以来其升幅和房地产行业相对上证指数的超额收益率做了实证分析，得到的结论：二者相关系数达到0.9，人民币对美元每升值1％，房地产行业超额收益率倾向于提高14.4%，图2中方程可以解释房地产超额收益率变动的81％。我们认为，除了14.4 的影响因子可能更适用于RMB 升值前期外，其他指标都非常优异。可见，“升值不止，行情不断”投资策略有客观的实证分析结果支撑。

    新会计准则将为上市公司股价反映重估价值
    新会计准则对房地产行业的主要影响体现在3 号准则－投资性房地产，适用于为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括：已出租的建筑物，已出租的土地使用权，持有并准备增值后转让的土地使用权。投资性房地产有两种计量模式，一种是现在使用的成本计量，另一种是新会计准则推行的、与国际接轨的公允价值计量。

    公允价值计量要求两个条件：一是投资性房地产所在地存在活跃交易市场；二是企业能够从房地产交易市场取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息。根据新会计准则规定，2007 年1 月1 日采用公允价值计量，其超出账面价值的增加值计入资本公积，将增加股东权益，降低ROE。2007 年新增公允价值增值额将计入当期损益。由于只有1 年，估计2007 年当年公允价值增值额变化不会太大，所以净利润贡献有限。

    因此，我们认为，07 年上市公司采用公允价值计量的积极性并不会太高，财政部也建议房地产公司谨慎、适度采用公允价值。但是，不管公司是否有积极性采用公允价值计量，会计准则认可公允价值就将支撑上市公司股价反映重估价值。

    “高地价决定着高房价”将成为我国房地产市场基本格局
    由于土地成本是房地产价格得主要组成部分，二者价格表现高度相关。同时按照目前北京和上海的统计数据，土地价格成本占住宅销售价格40%-50%，因此土地价格上涨必然会对房地产价格形成支撑，并推动其上涨。

    北京奥运的举办对我国房地产市场的影响
    据有关资料显示，为举办奥运会，北京将投入2800 亿元人民币，其中有1800亿元用于基础设施建设，713 亿元用于环境保护及治理污染，170 亿元用于场馆建设，117 亿元用于运营费用。这笔投资对于北京基础设施建设、改善产业结构有着重要作用，并会对扩大内需产生极大的效应，对增加就业机会、提高人们收入有直接影响。

    从北京市自身的发展状况以及历届奥运会对当地的影响可以预计，由于北京奥运会的举办，会使大量的技术、资金、人才向城市凝聚，能保证北京房地产市场的强劲需求。因此，从整个行业的发展规律看,受供求关系的影响，伴随城镇化的推进，房价不可能立即下跌，奥运会后北京市房地产业发展的状况比较乐观。

    此外，根据计划，北京奥运会除北京作为主赛场外，其余还有6 个城市作为分会场，其中青岛承办帆船，香港承办马术，上海、天津、沈阳、秦皇岛四个城市承办足球外围赛。此次奥运会使上述城市的房地产市场在奥运经济的推动下受益。

   重点关注：
    宏观调控在短期内将给市场带来调整，这将在一定程度上影响房地产公司的业绩，房地产市场也需要一段时间来消化和应对，因此在短时间内房地产股票可能会出现震荡。但从长期角度来看，支撑房地产业发展的各种因素依旧存在，新增需求、改善需求以及部分投资需求在相当长的时间内仍将保持旺盛增长。综合考虑短期和长期趋势，我们认为房地产行业任何一波调整都将是长期持有的进入机会。

    在政府对房地产行业的宏观调控过程中，在本币升值与奥运经济的带动下，我们认为以下类型的公司值得投资者关注：

    1、 一线绝对优势公司，以万科A、金地集团、保利地产为代表，它们拥有充足的土地储备，发展前景乐观。

    2、奥运相关上市公司，如北京城建、天鸿宝业、北辰实业，这些公司受益于奥运给公司现有项目带来的资产增值。

    3、 二线优质地产公司，典型的以华发股份、栖霞建设为代表，它们在当地区域市场占有率很高，定价能力很强。

    4、 本币升值预期下商业地产公司，随着我国经济实力的逐步提升，人民币升值将是一个长期的过程。在这种背景下，以人民币为计价单位的房产必然受到国外资金的高度重视。如陆家嘴、金融街，本币升值对于房地产行业中商业类地产公司带来的积极影响最大，而且上述二家公司是商业地产的龙头企业，资产重估价值高。
　

    重点公司点评： 
    万科A（000002）
    作为老牌地产龙头，万科无疑是行业整合中的最大受益者，受益于宏观调控政策，有利于公司在行业整合中获得更大的发展机会，具有长期投资价值。
    公司储备极为丰富；三季报业绩显赫；公司项目销售速度快，竞争优势明显；股权融资为公司的后续发展提供资金支持。

    金地集团（600383）
    土地储备扩张步伐加快，主要是因为受益于房地产行业的景气度不断攀升、公司加快房地产项目开发速度所致；目前在一线城市土地招商这多次中标、获得地王美誉；房价持续攀升、公司房地产开发项目发展良好。

    保利地产（600048）
    公司是保利南方集团房地产开发业务领域的核心企业，实际控制人为中国保利集团，公司政府背景深厚，有助于获得优质土地储备。
    公司的实力和政府背景很强；具有相当于股权激励作用的高管持股；丰富的土地储备；公司各项盈利指标均位居行业内前列；公司前期拿地成本很低。上述因素能够确保公司近几年保持持续的高增长态势并能够支撑公司较高的市盈率。

    北京城建（600266）
    公司的大股东北京城建集团（控股65.25%），是北京市国资委100%控股的企业，政府背景深厚。公司是奥运板块的龙头，拥有垄断性奥运地产资源：奥运村、五棵松体育中心部分产权，并将于07 年开始分享奥运资产带来的巨大升值。
    低成本、丰富的土地储备；奥运项目是公司近期发展的亮点所在；股权投资保持高收益。

    天鸿宝业（600376）
    公司主营住宅小区开发，具有房地产开发一级资质。北京天鸿集团公司为公司第一大股东，而公司实际控制人为北京市人民政府国有资产监督管理委员会，公司政府背景丰富。

    北辰实业（601588）
    北辰实业是由北京北辰实业集团公司独家发起设立的股份有限公司，是内地首家在港上市的H 股房地产企业。公司大股东北辰集团是北京国资委全资子公司，此次发行结束后，持有公司34.45%的股权。
    公司为区域性房地产公司，主营物业发展和物业出租；开发项目助推公司业绩增长；物业地处“亚奥商圈”。

    华发股份（600325）
    华发股份是少有的资产结构十分清晰的地产公司，公司业务清晰、明了，所有资产都集中在住宅开发上；而且资产权属清晰，目前公司全部房产项目均为100%股权。且大股东华发集团当地政府背景深厚，在当地拿地具有明显优势。

    栖霞建设（600533）
    公司发展思路明确、产品定位清晰；公司销售业绩良好；项目进入全面收获期；南京房地产市场平稳。

    陆家嘴（600663）
    资源型地产的龙头，资源优势最显著的商务地产公司；租赁业务转型进行中，所处区域租售价格水平持续攀升。

    金融街（000402）
    公司项目储备丰富；物业出租项目是公司未来可持续发展的保证；公司异地扩张将为公司未来发展带来亮点；增发有利于缓解公司资金压力，提高公司成长性。

    泛海建设（000046）
    雄厚的股东背景——泛海集团拥有丰富的土地储备，目前上市公司与母公司拥有1200万平米建筑面积，足够上市公司开发10年。集团计划3-5年内完成注资，以上市公司为房地产开发旗舰，集团的注资将给公司带来巨 额利润。