房地产板块在年初遭到政策性调控后全线走弱，利空力度和调整幅度居各主流股票之首，但重创之后，机构持股依然稳定。近日部分股票在增发及资产注入等消息的影响下再次走强，房地产股又一次成为市场的焦点。我国经济的发展和居民住房问题的解决离不开房地产业，所以我们认为政策调控是针对行业存在问题，延长行业上升期的手段，因此我们长期看好多重需求支撑下的房地产行业。

    需求支撑长期发展
    支撑行业发展的需求因素具有长期性，且潜在需求量巨大。仅城市化进程和拆迁形成的潜在需求就约为6.7－8.3 亿平方米，超过了06 年全年住宅约5.4 亿平方米的销售量；需求因素中除投资性购房需求将受到抑制，其他因素都具有长期性，因此我们长期看好行业的发展。

   如何理解房地产调控
    政府频繁出台的调控政策有时会动摇投资者的信心，但我们认为调控是针对行业存在问题，延长行业上升期的手段。当然调控政策会一定程度上压缩行业盈利空间，但这同时也加速了行业内公司的两级分化过程，资源将会向优质公司集中。优质公司能够通过规模和效率的提升弥补毛利率水平的下降，仍有能力实现持续增长，所以我们长期看好相关上市公司。

    北京奥运的举办对房地产市场影响
    从北京市自身的发展状况以及历届奥运会对当地的影响可以预计，由于北京奥运会的举办，会使大量的技术、资金、人才向城市凝聚，能保证北京房地产市场的强劲需求。因此，从整个行业的发展规律看,受供求关系的影响，伴随城镇化的推进，房价不可能立即下跌，奥运会后北京市房地产业发展的状况比较乐观。

     此外，根据计划，北京奥运会除北京作为主赛场外，其余还有6 个城市作为分会场，其中青岛承办帆船，香港承办马术，上海、天津、沈阳、秦皇岛四个城市承办足球外围赛。此次奥运会使上述城市的房地产市场在奥运经济的推动下受益。

    各类型地产分析
    商业地产：本币升值 稳健增长
    商业地产是能够取得长期租金收入和配套服务收入的房地产物业，商业地产投资商追求的是长期稳定的投资回报。中国大陆的优质商业地产能够带来稳定的现金流并能享受人民币升值带来的汇兑损益，成为外资追逐的对象。

    商业地产的投资周期长、投资金额大、客户定位精度高，因此对开发商的资金实力、服务水平的要求也非常高，有很高的进入壁垒。沪深两市没有严格意义上的商业地产公司，我们将租金和配套服务收入占主营收入50%以上的公司作为商业地产公司。

    重组地产：大鳄潜行 资产注入
    资本的流通是现代社会生产过程得以发生的前提条件，为了解决过度生产和积累所带来的矛盾，追求最大的剩余价值，过剩的资本就转向了对虚拟市场的再投资，从而为进一步的资本循环和积累创造出新的空间。

    资产重组，尤其是现阶段房地产上市公司的重组将为实物资本和虚拟资本创造获得超额收益的可能性。因此，这个领域值得高度关注，是机构投资者“以奇胜”的关键。

    综合地产：左右逢源 均衡发展
    预测未来1-2年内将出台更加严厉的针对住宅房地产开发的调控政策，商品住宅开发(不包括廉租房和经济适用房)的行业增长率将降低；土地一级开发的利润率为8%，已开始公开招标；北京地区相同区位的房地产价格将在各种需求的推动下继续逐步攀升。

    对资本的吸引力是房地产开发公司的核心竞争力。能够多渠道获得融资的综合类地产公司将在经常性的调控中风雨兼程,健康成长。

    一级开发：土地银行 胜过银行
    一级土地开发主要由三部分工作组成：拆迁、市政配套和规划控制,这三方面的工作都要和政府相关部门打交道.要求竞标的开发商有很强的政府公关能力；政府规定土地一级开发的税前利润不超过8%。

    金融部门要求贷款抵押，而土地在一级开发时期没有办法抵押。开发商必须资本雄厚。这个类型地产有较高的进入壁垒。

    不同地产公司的投资建议
    商业地产
    人民币升值的预期下，持有类物业公司估值水平有望提升，我们认为投资重点是租金水平有明显上升空间的公司，或物业出租面积有增加潜力的公司，或者拥有垄断资源的公司，如招商地产、金融街、浦东金桥等。

    资产重组
    对于资产重组、并购、资产注入等概念的公司，我们需要关注是否有实质性的交易发生，而由于证监会对资产注入并购方面的要求日益严格，从而导致较多的资产注入过程十分缓慢，另外资产注入实际上存在着两方面风险：一方面是原有上市公司基本上业绩较差、资产规模较小、治理结构不完善和管理运作不规范的特点，资产注入并不会因而改变其公司运营价值，也就是说仅仅通过重组和并购是不会成为优质公司的；另一方面，被注入资产的财务状况、或有负债及估值水平有可能存在隐瞒活高估的风险。

    开发类地产
    房地产开发类企业中，我们需要专注于那些较有可能够实现07、08业绩增长的公司，基本条件是：所处的市场受调控影响较小；所拥有的土地储备较为廉价；手中拥有较多开工证的项目；专注于普通商品房开发的企业。

    龙头企业
    龙头房地产企业估值水平将高过中小型房地产企业，主要表现在可持续业绩增长的预期带来较高的市盈率水平，较强的跨区域扩张和不断增加土地储备可以享受对当前净资产值的溢价。净资产值表明了公司的土地和资产价值和未来业绩增长潜力，盈利能力表明这些资产的变现能力。两者结合可以较好的定位其价值。

    重点关注：
    1、一线绝对优势公司，以万科A（000002）、金地集团（600383）、保利地产（600048）为代表，它们拥有充足的土地储备，发展前景乐观。

    2、奥运相关上市公司，如北京城建（600266）、天鸿宝业（600376）、北辰实业（601588），这些公司受益于奥运给公司现有项目带来的资产增值。

    3、二线优质地产公司，典型的以华发股份（600325）、栖霞建设（600533）、泛海建设（000046）为代表，它们在当地区域市场占有率很高，定价能力很强。

    4、本币升值预期下商业地产公司，随着我国经济实力的逐步提升，人民币升值将是一个长期的过程。在这种背景下，以人民币为计价单位的房产必然受到国外资金的高度重视。如陆家嘴（600663）、金融街（000402），本币升值对于房地产行业中商业类地产公司带来的积极影响最大，而且上述二家公司是商业地产的龙头企业，资产重估价值高。